Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке?

Как купить квартиру правильно и безопасно?

Для большинства людей покупка собственной квартиры – одна из самых важных, долгожданных и крупных покупок в жизни. И чтобы ожидание не обернулось кошмаром, к вопросу приобретения квартиры надо подходить серьезно, вдумчиво и ответственно.

Сделки с недвижимостью не требуют обязательного нотариального удостоверения, однако на сегодняшний день все больше и больше граждан предпочитают сделку, удостоверенную нотариусом, сделке в простой письменной форме. Причин тому множество, но одна из самых основных то, что нотариальное удостоверение сделки – это своего рода заслон от мошенников, кроме того, нотариус – единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет ответственность за свои действия, и в случае своей вины или оплошности компенсирует пострадавшей стороне ущерб.

Недаром все ипотечные договоры обычно удостоверяются нотариально. Банки просят покупателей делать это, защищая себя от неблагоприятных последствий сделки.

Ведь только нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости, подробно разъясняя все аспекты сделки и составляя юридически грамотный документ, гарантирует пострадавшей стороне возмещение ущерба в случае мошенничества с документами. Нотариус разъясняет сторонам смысл и значение сделки, проверяет полномочия сторон на совершение сделки. Кроме того, при наличии сомнений в подлинности документов, нотариус вправе их проверить путем направления официальных запросов. (перечень документов определен в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), наличие обременений и запрещения отчуждения недвижимости. При удостоверении сделок с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан также проверяется факт согласия их законных представителей, органов опеки и попечительства. Тем самым снимается риск последующего оспаривания сделки. Нотариус – объективная сторона, незаинтересованная в результатах сделки, что также немаловажно для ее чистоты и прозрачности.

Доверяя нотариусу вашу сделку с недвижимостью, вы избавляетесь от беготни, очередей и необходимости кропотливо заполнять и перепроверять гору документов. В нотариальной конторе для вас подготовят «проект сделки» – перечень всех действий, которые будут проведены в вашем случае, как, например: составление договора; фиксирование воли сторон по таким вопросам как согласование цены продажи, формы, порядка оплаты и возможности рассрочки платежей; оформление согласия супругов, собственников и т. д. Затем вас ждет составление и подписание договора, в котором будут учтены все условия сделки.

Во время подписания договора нотариус обязательно зачитывает его присутствующим заинтересованным лицам и подробно разъясняет все условия и правовые последствия сделки. Часто бывает так, что одна из сторон вносит коррективы в договор, потому что до этого этапа не ясно представляла себе последствия.

Когда договор подписан, нотариус подает документы для регистрации права собственности в Росреестр. Если вы сделаете это самостоятельно, то это займет куда больше времени, чем если документы поступят из нотариальной конторы – всего три дня в письменной форме и один день, если документы будут предоставлены в электронном виде. Собственнику останется лишь забрать из нотариальной конторы уже зарегистрированные документы в удобное для него время.

Если же договор был заключен в простой письменной форме, то помимо самостоятельного сбора необходимого пакета документов, всем участникам сделки необходимо явиться на подачу заявления на государственную регистрацию лично и одновременно, что, учитывая ритм современной жизни, как минимум, неудобно, а как максимум, невозможно.

Кроме того, с 1 января 2015 года значительно снижены тарифы на нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.

И даже расчеты по сделке теперь можно провести не с помощью банковской ячейки, а через депозит нотариуса, что не только гораздо удобнее, но и обезопасит вас и обойдется дешевле, чем аренда ячейки.

Самая цивилизованная форма рынка – это когда продавца или покупателя (в зависимости от задачи) ищет профессиональный риелтор. Он же согласует цены, время просмотра квартиры, и т.п. А вот правовую сторону сделки готовит и отвечает за нее – нотариус. Государственный регистратор на основании проверенных и подготовленных нотариусом документов регистрирует переход права собственности. Вот тогда можно быть уверенным в чистоте и законности сделки, а также в соблюдении интересов и покупателя и продавца недвижимости.

принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору. Лицу, внесшему в депозит деньги и ценные бумаги, нотариусом в подтверждение их внесения выдается справка, оформленная на личном бланке нотариуса, заверенная его подписью и печатью. О принятии в депозит денег и ценных бумаг нотариус заказным письмом направляет кредиторам или наследникам соответствующее извещение. Уведомление о вручении извещения хранится в документах конкретной депозитной операции. определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством.

Купить квартиру во вторичке и не остаться с носом

Ищете квартиру на вторичном рынке и тревожитесь, как бы не остаться без жилья и денег? Страхи небезосновательны: права покупателей недвижимости закон защищает слабо. Случаев, когда миллионное приобретение оборачивается судебной тяжбой с непредсказуемым финалом, предостаточно. Неучтенные наследники, прописанные в квартире дети, претензии возникших из ниоткуда бывших супругов и даже заявления собственника о том, что он действовал в беспамятстве под давлением покупателя, — неполный перечень потенциальных сюрпризов.

Есть ли шанс пройти через это минное поле и остаться невредимым? Ответ юристов: да, при условии, что вопрос безопасности сделки граждане возьмут под тотальный личный контроль. Проверят прошлое квартиры, соберут досье на ее жильцов, найдут информацию о бывших владельцах, затребуют все необходимые документы. Одним словом, проявят максимальную бдительность при покупке, и тогда очень скоро смогут беззаботно попивать чай с баранками на уютной кухне своего и только своего дома.

Вопросы, которые следует задать продавцу

  • Кто продает недвижимость — собственник или его доверенное лицо?
  • Сколько у квартиры владельцев?
  • На каком основании получено жилье и зарегистрировано ли право собственности?
  • Есть ли несовершеннолетние среди собственников или пользователей?
  • Сколько человек прописано в квартире?
  • Если продавец состоит в браке, согласен ли супруг на продажу?
  • Нет ли третьих лиц, претендующих на право владения или пользования жильем?
  • Существуют ли обременения, ограничивающие права на недвижимость?
  • Как долго продавец владеет квартирой?

Зачем задавать эти вопросы, станет понятно дальше.

Собственник или посредник?

Распоряжаться квартирой может только ее владелец, поэтому важно выяснить у продавца, кто он: собственник или действующее по доверенности лицо. Второй вариант хуже, и не только потому, что в этом случае придется собирать досье на обоих. Продажа по доверенности — удобный инструмент для мошенников. Они могут «выбить» документ из недееспособного хозяина, а то и вовсе изготовить фальшивку и продавать квартиру постороннего человека, работающего по контракту далеко от дома. Как не повторить типичных ошибок покупателей и не стать жертвой аферистов?

Требуйте хозяина!

Если владелец жилья находится в зоне доступа, следует настоять на встрече с ним. Вам необходимо убедиться, что он действует по доброй воле и только в силу обстоятельств перепоручил продажу другому человеку. Второй момент — доверенность необходимо проверить на подлинность и актуальность. Даже если вы убеждены, что перед вами не липа, выясните, не отменил ли собственник право вести продажу от своего имени. Может статься, документ давно отозван, а вам показывают экземпляр, оставшийся на руках у доверенного лица.

Доверенность на продажу недвижимости должна быть заверена нотариально. Раньше, чтобы убедиться в ее подлинности, приходилось договариваться о встрече с выдавшим ее нотариусом. С января 2017 года стало намного проще: Федеральная нотариальная палата создала интернет-сервис для проверки подобных документов. Теперь, зная реквизиты доверенности, каждый может выяснить, внесена ли она в единый реестр.

Проверяем личность владельца квартиры

Попросите продавца предъявить паспорт и без стеснений изучите его страницы. Чтобы убедиться в подлинности документа, воспользуйтесь специализированным сервисом на сайте Федеральной миграционной службы. Такая проверка — скорее формальность, но она даст понять, существует ли паспорт с указанными данными. За действительно значимой информацией о личности продавца следует обратиться в местное подразделение ФМС. Кроме того, необходимо получить подтверждение полной вменяемости владельца жилья, а это щекотливый и тонкий момент.

Будьте корректны, но настойчивы

Представьте, что перед вами — душа-человек, вызывающий безграничное доверие. Обращаться к такому с предложением прогуляться до районного психдиспансера как минимум неловко. Забудьте про деликатность — вы страхуете свой тыл. Если вскоре после заключения сделки родственники продавца заявят в суде, что он был не в себе, ваша тактичность выйдет вам боком. Попросите в вежливой форме собственника съездить с вами в психоневрологический и наркологический диспансеры и получить документ о том, что он не состоит у них на учете. Внесите нотку юмора — скажите, что готовы за компанию получить такие же справки для себя.

Если продавец водит автомобиль, может оказаться достаточным убедиться в наличии прав. Гражданам, состоящим на учете в ПНД, их не выдают. Но справки из диспансеров, полученные на этапе заключения договора купли-продажи, все-таки надежнее.

Ваши документы!

Кроме паспорта и справок, подтверждающих адекватность действий, владелец жилья должен предоставить:

  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающую право собственности;
  • нотариально заверенное согласие супруги/а на продажу жилья, если состоит в браке;
  • свидетельства о рождении детей;
  • выписку из домовой книги с перечнем зарегистрированных в квартире жильцов;
  • оформленное у нотариуса согласие на продажу от других собственников недвижимости;
  • договор ипотеки, если квартира куплена с привлечением жилищного займа.

Свидетельство о регистрации права собственности с 2016 года упразднили. Раньше именно оно служило главным подтверждением законного владения недвижимостью. Сейчас на смену ему пришла выписка из ЕГРН. Но документ о госрегистрации остался на руках у владельцев, и это часто вносит путаницу. Например, разведенные супруги поделили совместное жилье, и каждый зарегистрировал долевую собственность. Но у того из них, на кого прежде была оформлена квартира, все еще остается свидетельство о праве собственности. То есть, фактически ему принадлежит одна комната, а покупателю он может предъявить документ о владении всей квартирой. Будьте бдительны и ориентируйтесь только на данные выписки из ЕГРН.

Полна горница людей

Допустим, найденный вариант вас устраивает по всем параметрам, и продавец, он же собственник, оказался вне подозрений. Хорошие сапоги — надо брать? Ни в коем случае, пока вы не получите полную информацию обо всех проживающих в квартире людях. А также о тех, кто по каким-то причинам живет отдельно, но зарегистрирован на этих квадратных метрах, имеет право пользования недвижимостью или другие основания для проживания. При покупке квартиры всех этих людей предстоит выписать, и на этом этапе покупателя может поджидать масса чудесных открытий. Существует несколько категорий лиц, чье право пользования жилплощадью сохраняется и после продажи. Среди них:

  • члены семьи, в свое время отказавшиеся от приватизации квартиры;
  • дети, которые не достигли совершеннолетия и либо остались без родительского попечения, либо находятся под опекой;
  • те, кто занимает жилплощадь на основании завещательного отказа;
  • бывшие владельцы, продавшие ранее «вашу» квартиру с условием своего бессрочного проживания в ней;
  • лица, занимающие квадратные метры на основании договора безвозмездного пользования или найма.

Чтобы получить сведения обо всех жителях заинтересовавшей вас квартиры, потребуется выписка из домовой книги — желательно архивная, как более информативная. Данные о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент, содержатся в Едином жилищном документе. Запрашивать подобную информацию вправе только собственники недвижимости или прописанные жильцы. Если продавец твердо намерен утаить от вас кого-то из домочадцев, правда может открыться только после покупки, как бы добросовестно вы не «копали». Поэтому при наличии сомнений стоит заручиться услугами опытного юриста или риелтора.

Вы еще не передумали?

Возможно, имеет смысл рассмотреть вариант покупки жилья в новостройке? Тоже не стопроцентная гарантия беспроблемной сделки, но опасностей меньше. Особенно если вооружиться рекомендациями, как не попасть на горе-застройщика и не потерять деньги.

Квартирой в строящемся доме никто до вас не владел, у нее нулевая правовая история, поэтому меры предосторожности сводятся к изучению репутации строительной компании.

Критерии оценки простые: опыт работы на рынке, степень финансовой устойчивости, количество, качество и сроки сдачи построенных объектов. Специалисты компании «МИР недвижимости» выбрали лучших застройщиков Санкт-Петербурга и предоставили пользователям возможность легко найти перспективный проект по заданным параметрам:

Если ваш выбор по-прежнему — вторичный рынок, придется скрупулезно собирать информацию, анализировать факты и просчитывать шаги, стараясь свести риски на нет.

Это страшное слово — риелтор

Вы находите интересный вариант квартиры от собственника и договариваетесь о просмотре. На встречу же является посредник, который представляется другом/родственником/коллегой владельца. Поясняет, что хозяин жилья в отъезде и поручил ему вести продажу. Показать доверенность без предварительного задатка отказывается. Некоторые риелторы действуют именно так — выдают себя не за тех, кем являются, темнят и юлят. Бегите от таких подальше. В лучшем случае они нагреют руки на вашей сделке на несанкционированные 300-400 тысяч рублей. Худший вариант даже рассматривать не стоит.

Когда посреднику можно доверять

Добросовестный риелтор никогда не скрывает правду. Он по первому запросу показывает доверенность от собственника для подтверждения своих полномочий и предоставляет документы, из которых следует, что доверитель действительно обладает правом собственности на квартиру. Риелтор-профи не станет требовать от вас передачи задатка — подобное соглашение заключается только между покупателем и собственником. Роль агента по продаже сводится исключительно к помощи в составлении документа и присутствию при передаче денег.

Как определить, что риелтор — мошенник? Тема для отдельной статьи.

Вы, как покупатель, тоже можете заключить договор с риелтором, переложив на него обязанности по поиску подходящего жилья. Хороший специалист с выработанным профессиональным чутьем — находка для тех, кто слабо ориентируется в специфике рынка. Кроме того, договор предусматривает страхование ответственности перед клиентом. Если риелтор допустит просчет, из-за которого сделку признают недействительной, вы получите компенсацию ущерба в рамках оговоренной суммы.

Читайте также:  Промокод ЦИАН: как получить и как использовать?

На каком основании?

Непременно следует узнать, на каком основании возникло право собственности нынешнего хозяина на рассматриваемую недвижимость. Этот момент — своеобразный краеугольный камень в деле проверки юридической чистоты жилья. Имея точное представление о том, как квартира попала к владельцу, вы сможете определить круг требующих проверки документов, а также сделать выводы о наличии/отсутствии третьих лиц, способных претендовать на жилплощадь. В зависимости от причины, по которой квартира оказалась во владении продавца, документ-основание может быть представлен:

  • договором передачи жилья в собственность — для приватизированной недвижимости;
  • договором купли-продажи — в случае приобретения квартиры на вторичном рынке;
  • договором со строительной компанией, если жилье покупалось в новостройке;
  • договором дарения;
  • свидетельством о праве на наследство;
  • добровольным соглашением или судебным решением о разделе имущества, если речь идет о совместной собственности бывших супругов;
  • ипотечным договором;
  • справкой о выплаченном пае;
  • договором пожизненного содержания в случае получения квартиры под обязательства ренты.

Если квартира получена в наследство

Вам не повезло. И это лишь отчасти шутка. Покупать такое жилье рискованно, особенно если со дня вступления в наследство не прошло трех лет. По истечении срока исковой давности вероятность возможных сюрпризов заметно сокращается, но к нулю не сводится. Забытый родственник может свалиться как снег на голову в любой момент, сообщить, что не знал об открытии наследства и заявить о своих правах на квартиру, которую вы давно считаете своей. Не стоит скидывать со счетов и другую категорию наследников — тех, кому положена обязательная доля, даже если недвижимость завещана другому лицу.

Как застраховаться от возможных притязаний?

Лучшее, что вы можете сделать, — отказаться от квартиры. Но если вариант очень уж привлекательный, постарайтесь обильно подстелить соломку. Досконально изучите свидетельство о праве на наследство и выясните, не предоставляется ли кому-то из семьи права на пожизненное проживание в квартире. Убедитесь, что среди родственников продавца нет наследников той же очереди, что и он. Если есть, получите от них письменный отказ от наследства. Попросите продавца составить и заверить у нотариуса заявление о том, что все требования потенциальных наследников он обязуется удовлетворить за свой счет. И наконец, застрахуйте сделку.

Титульное страхование обеспечивает защиту на случай утраты вами права собственности на купленное жилье. Если суд признает сделку незаконной (из-за появления неизвестного ранее наследника или по другим причинам, о которых вы не знали на момент покупки), вы сможете вернуть свои деньги. Но только в том случае, если судьи сочтут вас добросовестным приобретателем. Так называют покупателей недвижимости, совершивших все необходимые действия для проверки юридической чистоты квартиры.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние

За защитой прав детей следят органы опеки и попечительства — сделки с жильем с участием несовершеннолетних редко происходят без их вмешательства. Если ребенок имеет долю в праве собственности на квартиру, продавец обязан получить от органов опеки разрешение на продажу жилья. Не обойтись без такого документа и в случае, когда дети остались без родителей или находятся под опекой. А если у несовершеннолетнего есть родители и он не имеет доли в квартире, то независимо от факта его прописки разрешения от органов опеки не требуется. Разобраться самостоятельно в этих тонкостях непросто, поэтому если вы твердо намерены приобрести квартиру, в которой прописаны дети, стоит обратиться за помощью к опытному юристу.

А что скажет вторая половина?

Если продавец состоит в браке и квартира является совместным с супругом имуществом, без нотариально заверенного согласия последнего она не может быть продана. Часто недвижимость принадлежит обоим супругам, даже если они в разводе. В таких случаях тоже требуется получить согласие второго из пары. А теперь представьте, с какой легкостью человек может «потерять» паспорт и оформить новый — чистый, без штампов. Кто подтвердит, что за его плечами нет женитьбы и развода? Где гарантия, что после покупки жилья не нагрянет его бывшая супруга и не потребует через суд свою долю? Идеальный вариант, если собственник состоит в браке с тем человеком, совместно с которым приобреталось жилье, и супруги единодушны в желании его продать.

История квартиры: копайте глубже

Чтобы понять, насколько благонадежен выбранный вами вариант, попросите собственника сделать запрос на расширенную выписку из ЕГРН. В этом документе будут отражены все события, происходившие с объектом за последние 20 лет. Вам важно выяснить, нет ли в прошлом квартиры темных пятен, таких, как:

  • сомнительные сделки, особенно с участием государственных предприятий и юридических лиц;
  • частые перепродажи со сменой собственников;
  • судебные споры;
  • факт нахождения под арестом или в залоге у банка.

Если окажется, что у квартиры есть обременения или не так давно она находилась в эпицентре конфликта, стоит дважды подумать, иметь ли с ней дело. Регулярный переход недвижимости из рук в руки — и вовсе красный флажок для покупателя. За такими действиями явно просматривается мошенническая схема продаж по поддельным документам.

Минимизируйте риски

Какой покупатель не хотел бы найти квартиру своей мечты — подходящую по характеристикам и цене, с единственным (совершеннолетним и дееспособным) собственником, владеющим недвижимостью с момента ее постройки. Реальность, увы, вынуждает спускаться с небес на землю. Поиск жилья с безупречно чистой историей — квест для настойчивых и удачливых. Поэтому не остается ничего другого, как держать ухо востро, прислушиваться к внутреннему голосу и следовать ряду правил:

  • отказывайтесь от квартиры, если со дня последнего перехода в право собственности не прошло трех лет;
  • отвергайте варианты продаж по доверенностям;
  • проходите мимо, если цена недвижимости заметно ниже рыночной;
  • продолжайте поиск, если столкнулись сразу с несколькими настораживающими маркерами: большим количеством домочадцев, прописанными в квартире детьми, инвалидами или выбывшими в неизвестном направлении родственниками;
  • всесторонне проверяйте владельца недвижимости и историю квартиры;
  • фиксируйте факт дееспособности продавца в день заключения договора;
  • заверяйте сделку у нотариуса;
  • оформляйте титульное страхование как минимум на 4 года после покупки, а лучше на 7 или даже 10 лет.

И обязательно верьте, что найдете квартиру, которую сможете купить без колебаний и страхов. Не жалейте времени и сил — они с лихвой окупятся стабильностью и душевным равновесием.

Как обезопасить себя при покупки квартиры (Вторичный рынок)

ID: 13554796

Собственно вопрос в заголовке.

Буду очень признателен за подробную (пошаговую) инструкцию при покупке (или ссылку на неё), на что необходимо обратить внимание, что проверить, что запросить, на каком этапе оплачивать?

Возможно ли себя максимально обезопасить?

И какие все же останутся подводные камни?

Заранее очень благодарен!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте. В целом для вторичного жилья алгоритм такой:

1. Найти квартиру;
2. Внести аванс/задаток. Запросить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, документы, удостоверяющие личность собственника;
3. Проверить историю перехода права на объект;
4. Проверить историю прав пользователей;
5. Проверить собственника (дееспособность, банкротство, суды, фссп, налоги и т.д.);
6. Сопоставить и проанализировать всю полученную в ходе проверки информацию, вероятность рисков, пути их минимизации.
8. Принять решение о возможности приобретения квартиры.
Более подробная инструкция вам навредит, а не поможет. Если решили не пользоваться услугами риэлтора/юриста по сопровождению сделки будьте очень осторожны, очень часто мне и коллегам звонят люди с просьбой помочь “разрулить” ситуацию, спасти сделку или хотя бы вернуть внесенные денежные средства, но помочь мы уже не можем, направляем к адвокатам.

Коллеги, призываю вас не подпевать старой песне на новый лад об ответственности риэлтора. Ответы по сути вопроса даны. Взрослые адекватные люди могут самостоятельно принять решение привлекать риэлтора/юриста к сделке или нет.

Здравствуйте. Инструкция очень проста: Нужно обратиться за помощью к профессиональному риэлтору. Его можно найти в том числе и здесь. Основная масса тех, кто пишет на форуме (и я тоже) – риэлторы с большим опытом работы. Выбирайте и сотрудничайте.

Простите, а почему Вы считаете, что на сайте риелторов, Вам дадут бесплатный совет как отобрать хлеб риелторов? И да, наймите риелтора.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

День добрый!
Никак. Можно только соломку подстелить. А ее размер и количество – зависит от тысячи факторов. Инструкции нет единой.

“война и мир” в двух словах, быстро!”(с)инструкцию теоретически написать, конечно, можно (понятно, что здесь этого не будут делать по причинам, указанным выше). кроме того, инструкции подобного рода уже существуют и нормально гуглятся. вопрос в другом. существует масса мелочей, которые увидеть и оценить может только специалист с опытом. механическое следование инструкции здесь не поможет. это как человеку, до этого под капот залезавшему только омывайку долить, написать подробную инструкцию как перебрать двигатель. ну начал он следовать ей добуквенно, а возник какой нештатный момент – чего делать?

Добрый день. Я бы, на вашем месте, самостоятельно подобрала бы вариант. Для этого Вам нужно много времени (ножками все пройти) и какие-то аналитические способности (сравнить цены минимум, на аналогичные варианты, но не только.) На этапе проверки документов нанять юриста (если Вы в этом не разбираетесь от слова совсем). Такой вариант будет значительно дешевле и, зачастую, эффективнее – большинство риэлторов не имеют юр.образования, никаких требований к такой деятельности, в т.ч. образовательного ценза -нет. Ответственности тоже никакой.

Касательно Москвы. В первую очередь необходима выписка ЕГРН (МФЦ). На сайте Росреестра, зная адрес квартиры можно узнать права и ограничения на квартиру. Самостоятельно, бесплатно. В расширенной выписке цепочка всех бывших собственников квартиры. Самостоятельно, но платно.
Конечно если остались старые правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности, справка о выплаченном пае, прежний договор купли-продажи и прочее), то это лучше.
Справки: (паспортный стол, МФЦ) Получает в основном собственник квартиры.
Тех. Паспорт на квартиру – это характеристика жилого помещения, которая содержит технические характеристики помещения, таких как: метраж, данные о перепланировке, которые имеются в паспортной службе, сведения о дефектах помещения и о постройке в целом.
Выписка из домовой книги – это документ, который содержит сведения о всех зарегистрированных в жилом помещении лицах, имеющих право пользования этим жилым помещением.
Расширенная выписка из домовой книги – содержит сведения о снятии с учёта некоторых категорий лиц, которые имеют право претендовать в дальнейшем на жилое помещение. В справке указывается были ли в квартире зарегистрированы снятые с учёта несовершеннолетние лица, осуждённые, находящиеся в ПНИ, лица проходящие службу в армии, выбывшие с учёта по доверенности и пр., если были, в этом случае, указывается количество этих лиц и дата снятия их с учёта.
Необходимо знать семейное положение продавц-а(ов) на момент образования права на квартиру и согласие супруга если таковой был. Могут понадобиться справки из ПНД и НД от собственник-а(ов). Если собственников больше одного, то только через нотариуса. Есть куча тонкостей при наследствах, дарениях, но это скользкие для первого раза варианты.
Из открытых источников инета можно узнать:
Действительность паспортов (разные сервисы).
– наличие долгов и судебных процессов у хозяев квартиры
– наличие арбитражных дел.
Исходя из всей полученной инфо, легко можно определить нужна ли именно эта квартира вам …. В сбербанке отлажен договор пользования ячейкой для сделок с недвижимостью, договариваетесь с продавцом о сроках, подходах, ключе, расписках….

Риски при покупке квартиры — советы экспертов

Рынок недвижимости РФ достаточно активен, это порождает появление всякого рода мошеннических схем, которые приводят к потере финансов у многих граждан. Именно поэтому выгодно обращаться в агентства недвижимости, рассчитывая на безопасность сделки. Но, не желая платить риелторам, многие граждане предпочитают самостоятельно участвовать в покупке. Для таких покупателей важно знать, как безопасно купить квартиру на вторичном рынке, что должно настораживать в предстоящей сделке.

Покупка вторички: правила и порядок совершения сделки

Это сложной, иногда длительный процесс, связанный с просмотрами предлагаемых на рынке объектов. Иногда покупатели просматривают десятки вариантов, прежде чем смогут определиться с окончательным выбором. После выбора объектов вторичного рынка недвижимости, не стоит торопиться с задатком. Необходимо проверить подлинность документов, так как подводных камней бывает достаточно много.

Задаток лучше оформлять нотариально, особенно если сделка не контролируется агентством недвижимости. Любой нотариус обязан проверить подлинность документов и проверить, не имеет ли объект отягощающие обстоятельства, к которым относится:

  • квартира заложен в банке;
  • среди совладельцев имеются малолетние/несовершеннолетние лица;
  • объект недвижимости находится под арестом.

Необходимо обязательно поинтересоваться оплатой коммунальных услуг. Если есть задолженность, то ее могут скрыть от покупателя и потом придется оплачивать чужие долги. Это не все риски при покупке квартиры. Важно учесть и другие опасные моменты.

  1. Общее состояние жилья. Часто владельцы делают косметические ремонты, пытаясь скрыть неблагоприятные моменты. Необходимо поинтересоваться как давно был сделан ремонт, если это предпродажная «зачистка», отнестись к просмотру необходимо более внимательно.
  2. Проверить состояние стен, пола, потолка в ванной комнате и туалете. Наличие плесени, грибка сложно скрыть простой побелкой. Все должно быть без трещин, дыр или щелей. Свежая покраска или запах сырости должны настораживать. Не стесняйтесь задавать вопросы владельцам. Любые дефекты влияют на стоимость, которую можно требовать снизить для проведения ремонтных работ.
  3. Поинтересоваться техническим паспортом и проверить его на наличие перепланировки. Если она была проведена и не узаконена, то это вызовет проблемы на момент проведения сделки. Данные в техпаспорте должны соответствовать фактическим.
  4. Поинтересуйтесь расположением окон относительно частей света. Южная сторона дарит много света на протяжении всего дня, но такая комната будет самой жаркой летом. Если это не пугает, тогда все ок.
  5. Инфраструктура. Транспорт, магазины, аптеки, поликлиника, детские сады и школы должны находиться в непосредственной близости, чтобы не тратить ежедневно деньги на поездки.
  6. Если состояние вторичного жилья удовлетворительно, обязательно поинтересуйтесь состоянием всего дома и его подвала, если таковой имеется. Любые трещины в стенах, сырость в подвале приведут к тому, что рано или поздно дом придет в аварийное состояние. Оценить состояние подъезда, работу лифта (если такой имеется), мусоропровода. Лучше, если мусоропроводом не пользуются.
  7. Поинтересоваться у продавцов, кто является соседями. Доброе соседство – гарантия спокойной жизни.

Как проверить документы самостоятельно

Если продавец увидит в вас потенциального покупателя, он беспрепятственно предоставит все документы. Любые отговорки, отказ должны настораживать. Иногда продавец может сказать, что предъявит документы у нотариуса. Это неправильно, значит он что-то пытается скрыть. Если же даст возможность ознакомиться с техническим паспортом и свидетельством о праве собственности, обратить внимание на следующие пункты:

  • кто собственники;
  • есть ли среди совладельцев малолетние, несовершеннолетние лица;
  • на основании чего было выдано право собственности;
  • приватизационные документы с указанием всех лиц, участвующих в приватизации;
  • есть ли обременения;
  • выписка ЕГРП обо всех операциях, которые совершались в отношении объекта недвижимости;
  • еще раз стоит напомнить о наличии долгов.
Читайте также:  Как взять ипотеку для покупки жилья в Златоусте?

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

На рынке вторичной недвижимости чаще всего мошенники пытаются провести опасные сделки. Наиболее распространенные схемы, которые должны настораживать.

  1. Недействительная или поддельная доверенность, которая просрочена или оформлена на умершего человека.
  2. Нарушения, выявленные в момент приватизации. Особенно это важно, если были ущемлены права несовершеннолетних или малолетних лиц.
  3. Сделка, совершаемая юридическим лицом.
  4. Жиль получено путем сделки дарения, наследования или ренты, в которой участвовали другие лица. После покупки такие лица могут предъявить свои права и сделку могут признать недействительной.
  5. Обратить внимание на срок, когда владелец приобрел жилье. Оспорить его сделку могут другие лица на протяжении трех лет после ее заключения.
  6. Лучшим способом проверки документов – это помощь нотариуса. Услуга платная, но так появляется возможность проверить, что продаваемый объект чист или же имеет отягощающие условия.
  7. В числе собственников имеются недееспособные, несовершеннолетние лица. В такой ситуации сделка купли-продажи может быть совершена только при наличии специального разрешения из органа опеки, которая обязывает приобрести жилье таким людям еще до того, как вторичка будет продана. Документ на это обязательно потребует нотариус и если квадратов не будет хватать, то сделка проведена не будет.
  8. В продаваемой квартире зарегистрированы лица, находящиеся в местах лишения свободы, пропавшие без вести или проходящие службу в ВС РФ. Такие люди выписываются временно, но имеют право восстановиться после отбывания наказания.
  9. Даже если один из супругов не имеет доли в продаваемом жилье, потребуется его нотариальное согласие. Стоит поинтересоваться, не будет ли препятствий с этой стороны.
  10. Все лица, имеющие долю в жилье, имеют право на первоочередную покупку отчуждаемого имущества. Если они не хотят покупать, то отказ должен быть оформлен нотариально.
  11. Дом находится в очереди на принудительное расселение. Обычно нотариусы не проводят сделки с такими объектами.

Если все с документами в порядке, продавец может попросить о внесении предоплаты.

Важно! Задаток, внесенный перед сделкой купли-продажи, не возвращается покупателю, если тот отказывается от покупки или возвращается продавцом в двойном размере, если он отказался продавать свой объект недвижимости.

После внесения предоплаты, никаких изменений в квартире продавец не имеет право делать. Часто после аванса, продавцы могут выносить из квартиры газовые плиты, колонки, сантехнику, ванны или душевые. Это нарушения, которые дают право отказаться от сделки покупателя и требовать возвращения предоплаты в двойном размере.

Получение определенной суммы продавцом должно быть подкреплено специальным договором, где указаны все важные пункты об отсутствии любых изменений с отчуждаемым объектом. Так же, в договоре указывается сумма, за которую продавец обязуется продать недвижимость. Сумма авансового платежа при сделке просто не доплачивается.

Если нет желания оформлять задаток нотариально, необходимо составить договор самостоятельно и взять расписку с продавца о получении некоторой суммы, которая входит в стоимость отчуждаемого объекта. Но, чтобы обезопасить себя и иметь право требовать возврата средств в судебном порядке, лучше это проводить у нотариуса.

К моменту сделки продавец обязан погасить все задолженности по коммунальным платежам, если такие имелись. Все платежки передаются покупателю. Покупатель имеет право перед сделкой посетить жилье и проверить его на факт возможных изменений. Обязательно проверить показания счетчиков с тем, что указано в платежных документах. Если выявлена недоплата, попросить продавца доплатить лично покупатели и произвести оплату в ближайшем отделении банка.

Внимание! За три дня до совершения сделки, все прописанные в отчуждаемом объекте лица, должны быть выписаны.

Как происходит сделка

Опытные риелторы знают, что ее выгодно заказывать заблаговременно. Так у нотариуса появляется время, чтобы проверить отчуждаемый объект. Он подготовит черновые документы и сделка будет проведена намного быстрее. Нотариуса продавец может выбирать самостоятельно, чтобы исключить сомнения. Это может быть частный или государственный нотариус, находящийся в районе, где расположен объект вторичного жилья.

Если продавец пытается навязать своего нотариуса, находящегося непонятно где, это должно настораживать покупателя. Также опасны предложения о том, что нотариус придет сам и оформит сделку прямо на территории отчуждаемого жилья. Это могут делать нотариусы, но в исключительных случаях. Если подавать документы заблаговременно, у покупателя появится возможность проверить самого нотариуса. Практически все они имеют свои сайты, можно найти отзывы в социальных сетях или на форумах.

Заключение

Никаких сложностей в приобретении вторичного жилья нет. Если взять во внимание рекомендации, предложенные здесь, то никаких подводных камней не будет. Сделка пройдет благополучно и после ее совершения никто из посторонних лиц не имеет право на нее претендовать.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупая квартиру, следует иметь в виду ряд моментов: как правильно выбрать, как оформить документы? Иначе можно легко оказаться жертвой мошенников, потеряв деньги и возможность стать полноправным собственником жилья.

Когда выгоднее покупать

Риэлторы и юристы в этом вопросе придерживаются единого мнения – приобретать жилье на «вторичке» выгоднее всего весной и осенью. Именно в это время рынок недвижимости заметно оживляется, появляются новые предложения, поэтому можно заключить выгодную для обеих сторон сделку. А вот зимой, в разгар праздников, или летом, когда большинство проводит время в отпусках, наступает некоторое затишье.

Как покупать на вторичном рынке

Пошаговая инструкция осуществления этой сделки заключается в следующем:

  1. Поиск квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков в дальнейшем, можно обратиться в риэлторское агентство.
  2. Осмотр жилплощади. На этом этапе обязательно нужно обратить внимание на документы, а также на техническое состояние не только квартиры, но и всего здания.
  3. Проверка продавца. При покупке вторичного жилья всегда есть риск того, что продавец может оказаться не его собственником.
  4. Проведение переговоров. Стороны должны обсудить стоимость объекта недвижимость, сроки и другие нюансы сделки.
  5. Заключение договора купли-продажи. Присутствие нотариуса при подписании документа в большинстве случаев является обязательным.
  6. Регистрация договора в Росреестре.

Это стандартные действия при покупке квартиры, которые обязаны осуществить стороны сделки.

Порядок оформления

Процедура оформления сделки осуществляется на основании договора купли-продажи. Его заключение и регистрация – это завершающий этап, подтверждающий переход права собственности на имущество.

Если недвижимость находится в долевой собственности, то по новым правилам договор необходимо заверять нотариально.

Далее документ подается в Росреестр с остальными бумаги. Стороны сделки могут сделать это лично или передать их через многофункциональный центр. Что касается передачи денег, то хозяин квартиры и покупатель обязаны договориться об этом заранее. Деньги могут быть переведены на расчетный счет, переданы лично в руки или через банковскую ячейку.

Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.

Документы

Договор купли-продажи должен быть составлен по правилам, установленным гражданским законодательствам. Документ обязательно включает существенные условия:

  • адрес, по которому находится недвижимость;
  • характеристики имущества (метраж, этаж и т. д.);
  • стоимость;
  • сведения о собственнике;
  • условия оплаты.

Для оформления сделки стороны обязаны предоставить:

  • личные документы;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца;
  • доверенность (при необходимости);
  • заявление (для регистрации договора);
  • справку об оплате пошлины;
  • дополнительные бумаги.

К дополнительным документам относится согласие на сделку совладельцев или органов опеки. Покупатель имеет право потребовать от владельца жилплощади:

К сведению: если хозяин квартиры отказывается показывать эти бумаги, есть вероятность мошенничества с квартирой.

Правила покупки

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:

  1. Выплата аванса. Продавец может потребовать небольшую сумму наперед и имеет на это все основания. Для покупателя аванс является гарантией того, что сделка «не сорвется». Но юристы все же советуют заключать договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги обратно в случае непредвиденных обстоятельств. Документ также должен содержать информацию о штрафных санкциях за отказ от сделки.
  2. Если стороны решили заключать соглашение об авансе, также необходимо составить отдельное приложение о техническом состоянии квартиры. К нему прилагаются фотографии и другие документальные доказательства.
  3. Передавая аванс продавцу, покупатель должен получить расписку. Именно она подтверждает получение продавцом денег, а не договор авансирования.
  4. На следующем этапе покупатель должен начать процедуру подготовки документов. Если квартира приобретается по ипотеке, то список необходимых бумаг предоставит банк.

Далее осуществляется оформление сделки и передача всей суммы за квартиру.

Нюансы

Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов:

  1. Когда продавец и члены его семьи выпишутся из продаваемой квартиры?
  2. Когда они освободят жилплощадь физически (если продавец проживает в квартире)?
  3. Что в помещении продавец оставит покупателю?
  4. В какой срок бывший владелец вывезет вещи?

Все эти и другие важные вопросы должны решаться сторонами сделки до заключения каких-бы то ни было официальных бумаг.

Справка: особенно это касается выписки жильцов, так как после осуществления купли-продажи эта процедура может затянуться. И новому собственнику придется выписывать посторонних людей самостоятельно.

Сделки с недвижимостью нередко срываются по причине того, что владелец квартиры поднимает цену. У покупателя есть несколько вариантов действий:

  1. Отказаться от покупки.
  2. Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
  3. Дать согласие на повышение цены.

Риски. Как не дать себя обмануть

Такая сделка имеет некоторые «подводные камни», о которых покупатель обязательно должен знать:

  1. Продажа по доверенности. Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
  2. Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
  3. Квартира была приобретена продавцом на материнский капитал. По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при продаже доли детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
  4. Владелец жилья – частично недееспособный гражданин. Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
  5. Владельцами недвижимости являются оба супруга. Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку.
  6. Количество наследников. Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
  7. Наличие обременения. Квартира может быть заложена и т. д.
  8. Незаконная перепланировка. Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
  9. Недвижимость находится в долевой собственности. У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
  10. Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.

Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье. Любой настораживающий факт должен заставить его перепроверить предоставленные документы или продолжить поиски квартиры дальше.

Вопросы-ответы

Как проверить историю квартиры перед ее покупкой?

Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца. Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.

Как обезопасить себя при сделке по доверенности?

Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена. Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк. Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично. Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год. При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица.

Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски.

Рекомендации на видео

О рисках и правилах покупки жилья на вторичном рынке — личное мнение в блоге Романа Гринева.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Приобретение собственной жилой недвижимости — это значимое событие, которое случается не так часто в жизни. Чтобы правильно купить квартиру на вторичном рынке, нужно тщательно подготовиться и учесть нюансы, которые обычно не озвучивают даже хозяева и риэлторы.

Существуют разные способы покупки: за наличные, в рассрочку, в ипотеку, используя материнский капитал. В зависимости от финансовой состоятельности и дальнейших планов на жилье, подбирается один из представленных вариантов. Вы можете самостоятельно искать подходящий жилой объект и затем заниматься его оформлением или довериться риэлторскому агентству и быстро стать владельцем собственных квадратных метров.

Что такое вторичный рынок недвижимости

Вторичка — это большой жилой фонд с различными техническими и ценовыми характеристиками. Многие ошибочно считают, что на вторичном рынке можно приобрести только старые, с неудобной планировкой и запущенными коммуникациями квартиры. На самом деле, вторичкой могут называться даже апартаменты в новостройке, которую сдали в начале текущего года. Если у них есть собственник и регистрация в Росреестре, то это уже не новый объект недвижимости, а, так сказать, бывший в употреблении.

“Если на какое-либо жилище оформлено право собственности, то оно автоматически попадает в разряд предложений вторичного рынка”.

В этом отношении можно выделить несколько категорий жилья:

Эконом-класс. Обычно сюда относятся квартиры, которые находятся в 2-х, 3-х, 4-х или 5-этажном доме. Их отличает незамысловатая планировка, маленькие нежилые комнаты (кухня, туалет), возможно совмещенные ванная и туалет. Это дома старой постройки: нередко в них отсутствует одна или несколько коммуникаций, которые при желании можно провести (газопровод, водопровод).

Читайте также:  В каком районе Сочи лучше жить?

Стандартная недвижимость. К таковой относят жилые объекты, расположенные в домах типовой планировки с высотой от пяти до шестнадцати этажей. В них можно выбрать подходящее жилье на одну, две или три комнаты. Четырехкомнатные варианты встречаются реже всего. Все инженерные коммуникации подключены.

Улучшенный тип. Их выгодно отличает удобное расположение и размер комнат, дополнительные удобства, например, улучшенная система вентилирования и кондиционирования. Обычно жилье данного типа располагается в зданиях современной постройки от двух-трех этажей.

Премиум-класс. Элитная жилплощадь чаще всего находится в домах максимум на 30 квартир и характеризуется большой площадью всех помещений. Она имеет дизайнерский интерьер (лофт, классика, тематические дизайны), высокую облагороженность внутридомовой и придомовой части (современный лифт, бесплатная охраняемая парковка, консьерж, площадка для детей и др.).

Особенности поиска жилья

Стоимость, технические характеристики и условия приобретения жилого помещения во многом зависят от целей, для которых оно необходимо. Чаще всего поиск жилья связан с:

Вложением финансовых средств. На рынке недвижимости бывают спады и возрастания цены за один квадратный метр жилплощади. На этом можно неплохо заработать, если выбирать квартиры со стабильным ростом цены (в престижном районе, новом микрорайоне).

Приобретением жилья определенной стоимости. Имеете только 2,5 млн. рублей на покупку собственной квартиры? Лучше обратитесь за содействием к частным риэлторам или агентствам недвижимости. Они располагают внушительной базой данных недвижимых объектов и помогут в короткие сроки подобрать наилучший вариант за указанную сумму денег.

Покупкой жилой площади определенной планировки и квадратуры. Такой подход дает большую вариативность в плане выбора, поскольку не так органичен финансово. Как правило, покупатель настроен приобрести 2-х или 3-х комнатные апартаменты или, например, однушку с минимальной площадью 40 м.кв.

“Лучше всего покупать квартиру на вторичном рынке, если перед вами стоит определенная цель. Она значительно сужает круг поиска и позволяет достаточно быстро стать хозяином собственных квадратных метров”.

Приобретение жилья в подарок (детям, внукам, молодой семье) также имеет место. Если у вас достаточно времени, займитесь поиском на вторичке. Например, на сайте недвижимости SOB.RU (https://sob.ru/) вы найдете свыше 45 тысяч объявлений от реальных продавцов.

Самостоятельный поиск

Бытует мнение, что если искать и оформлять жилище самому, то это будет гораздо дешевле, чем при обращении к риэлтору. Данное утверждение можно считать верным только в том случае, если покупатель в достаточной мере владеет знаниями и навыками купли-продажи объектов на рынке недвижимости. В противном случае, вы рискуете стать жертвой мошенников и лишиться денег. Как найти подходящий вариант самостоятельно:

Мониторьте газеты и онлайн-доски объявлений. В интернете можно найти множество предложений с интересующими вас техническими и ценовыми параметрами.

Просматривайте рекламные доски объявлений в месте вашего проживания. Многие продавцы для увеличения шансов продать недвижимое имущество расклеивают предложения о продаже на столбах и специальных досках.

Оповестите знакомых и друзей о намерении купить жилище. У вас на работе большой коллектив? Часто среди коллег и знакомых находятся те, кто желает продать свои квадратные метры или обменять их с доплатой.

С помощью риэлтора

Быстро и безопасно купить квартиру на вторичном рынке можно через риэлторские агентства. Обычно они берут за свои услуги от 1% до 10% от стоимости сделки, но эта сумма вполне перекроет затраты в процессе самостоятельных поисков и является платой за значительную экономию вашего времени и нервов.

“Когда вы заключаете договор о сотрудничестве с агентом по недвижимости, то перед вами открывается обширная база данных. Специалист предлагает оптимальные варианты, полностью соответствующие вашим запросам”.

К выбору компании стоит подходить грамотно. Вот критерии, на которые нужно обязательно обратить внимание:

наличие лицензии на осуществление деятельности;

стаж работы в своей области;

презентабельность офисного помещения;

репутация (ознакомьтесь, что пишут о выбранной вами фирме в интернете другие клиенты);

наличие грамот, наградных листов (они подтверждают стабильность агентства).

Осмотр квартиры

На данном этапе вы определяете, насколько справедливым является соотношение цена-качество. В процессе осмотра недвижимого имущества (самостоятельно или с риэлтором) важно обратить внимание на:

наличие всех коммуникаций (электричество, водопровод, канализация и др.);

соответствие планировки помещения схеме из технического паспорта;

качество работы системы отопления (если смотрите жилище в отопительный сезон);

состояние электропроводки (проверьте работоспособность всех выключателей и розеток, обратите внимание, нет ли на стенах темных пятен (указывают, что горела проводка));

состояние стен и потолков (чтобы выровнять слишком неровные поверхности, потребуется немало строительных материалов);

наличие плесени, чрезмерной сырости (грибок и плесень обычно развивается в ванной, на кухне и откосах возле окон, если они были установлены неправильно);

работоспособность окон и дверей (не заедают ли замки, нужна ли скорейшая замена).

“Не стоит стесняться пристально осматривать помещение, это ваше право перед заключением договора купли-продажи. Помните, что продавцу не выгодно говорить о недостатках жилья, поэтому он о них лишний раз не упомянет. Различные недочеты и технические проблемы могут стать поводом для снижения итоговой стоимости”.

Смотрите не только внутридомовое состояние, но и облагороженность придомовой территории. Будет полезно пообщаться с соседями, поинтересоваться, достаточно ли тепло зимой, какие средние платежи по коммунальным они получают в этом доме. Важно выяснить все нюансы до подписания договора, ведь потом будет поздно предъявлять претензии хозяину.

Как оценить стоимость квартиры и не переплатить

Существует несколько вариантов проверки реальной цены недвижимого имущества в той или иной части города — через риэлтора, посредника с большим опытом или с помощью независимых онлайн-программ.

“Позвонив в риэлторское агентство, представьтесь продавцом и кратко опишите жилище, которое присмотрели, и агент озвучит примерную цену. Вы сравните ее с той, что запрашивает продавец, и сможете сделать вывод: завышена она или нет”.

Чтобы выгодно покупать квартиру на вторичном рынке, нужно знать, как формируется и от чего зависит цена на нее:

тип дома (панельный, монолитный, кирпичный и т.д.);

этажность и возраст строения;

состояние прилегающих территорий;

общая квадратура и жилых комнат;

наличие и размер лоджии/балкона;

Более точно можно рассчитать стоимость квартиры на SOB.RU. Умный алгоритм делает независимую оценку, используя для этого свыше 375 параметров. Развернутый отчет позволит вам вести аргументированный торг и быстро заключить сделку на выгодных для вас условиях.

Проверка документов на квартиру

Документальная проверка состояния жилого имущества — это первый шаг на пути к его переоформлению. Вам стоит знать, какую документацию запросить для контрольной проверки, чтобы безопасно купить квартиру на вторичном рынке в Москве и Московской области.

“Чтобы застраховать свое право собственности на приобретаемый жилой объект, важно соблюсти документную чистоту с юридической стороны. При отсутствии достаточных знаний, лучше запишитесь на консультацию к юристу с хорошей репутацией и получите рекомендации касательно совершения предстоящей сделки”.

До момента подписания договора убедитесь в том, что:

продавец — действительно собственник, а не просто член семьи или арендатор;

никто из третьих лиц не претендует на жилплощадь;

в жилом объекте никто не прописан;

есть вся необходимая техническая документация;

жилище не находится в долевой собственности;

оно не имеет незарегистрированных пристроек;

доверенность подлинная (если купля-продажа совершается не на прямую с владельцем).

Задаток

Крупные финансовые операции, связанные с покупкой-продажей жилых объектов, не обходятся без передачи задатка со стороны заинтересованного лица. Здесь важно соблюсти бумажные нюансы, чтобы в дальнейшем сделка состоялась без проблем.

“Подходите комплексно ко всем финансовым действиям, чтобы купить жилплощадь безопасно и без возникновения неприятных ситуаций (например, покупатель начинает доказывать, что передал задаток в размере 300 тысяч рублей, а не 250 тыс. рублей) ”.

При покупке квартиры на вторичном рынке стоит придерживаться пошаговой инструкции:

Любая передача аванса подкрепляется соответствующим двусторонним соглашением. В нем указываются такие сведения про плательщика и получателя, как ФИО, адрес прописки (регистрации) и другая личная информация.

Лучше, когда размер задатка не превышает 10% от суммы сделки. Обычно он колеблется от 1% до 10% и полностью зависит от того, как договорятся вовлеченные в процесс купли-продажи стороны.

В соглашении хозяин недвижимого имущества обязуется указать, за какой срок он подготовит всю необходимую документацию для заключения и регистрации договора.

Подготовка документов для регистрации

Чтобы правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке в 2018 году, нужно подготовить определенную документацию:

документ, удостоверяющий личность (оригинал и ксерокопию предоставляют обе стороны);

сертификат, подтверждающий право собственности владельца на жилплощадь;

подтверждение отсутствия прописанных граждан;

выписка из Единого государственного реестра недвижимости;

выписка из лицевого счета;

Необходимость предоставления иной документации зависит от сложности ситуации, например, жилье покупалось супругами или находится в ипотеке.

Законодательная сфера РФ не предусматривает каких-либо ограничений при составлении договора купли-продажи. Его можно (и лучше всего) сформировать у нотариуса или распечатать бланк стандартного образца и заполнить его самостоятельно. Даже такой документ можно узаконить и официально зарегистрировать.

“Если приобретаемое недвижимое имущество разделено на несколько долей и имеет двух-трех собственников, то в этом случае договор купли-продажи обязательно заверять у нотариуса во избежание претензий со стороны третьих лиц”.

Какую информацию должен содержать ДКП:

ФИО, регистрацию, информацию с главной страницы паспорта;

стоимость недвижимого имущества;

подробные данные помещения (назначение, фактический адрес, квадратура и т.д.);

основные технические характеристики;

какие-либо обременения (ипотека, залог);

отсутствие прописанных граждан;

согласие на продажу других совладельцев.

Регистрация сделки

Факт заполнения бланка купли-продажи не является покупкой нового жилища. Чтобы документ вступил в силу, его нужно официально заверить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре. Для завершения сделки необходимо:

присутствие обеих сторон или их доверенных представителей;

заявление на осуществление государственной регистрации;

оплата госпошлины в установленном размере;

предоставление необходимого пакета документации по данной сделке.

Окончательный расчет

Передача денежных средств от покупателя к продавцу осуществляется после подписания и регистрирования факта купли-продажи в Росреестре. Каким именно способом это будет происходить зависит от того, о каких условиях договорились стороны:

наличными в момент оформления ДКП;

перевод на банковскую карту;

через банковскую ячейку.

Передача квартиры и заселение

Формально передача недвижимого имущества осуществляется в момент подписания договора купли-продажи. Но вряд ли новые хозяева заедут и пропишутся в нем уже на следующий день. Фактически передача происходит после того, как предыдущий владелец съедет и передаст новому все необходимые документы. Заблаговременно продавец озвучивает, в какие сроки он обязуется съехать (фиксируется документально):

Если продажа срочная, то, как правило, новый собственник может заселяться в приобретенное жилище уже через 1-3 недели.

Если продажа не срочная и обе стороны со всем согласны, то старые хозяева могут еще до 3-х месяцев проживать в проданной ими квартире.

Что касается прописки в новой собственности, то она возможна не ранее, чем через семь дней. Данный срок не устанавливается продавцом или покупателем, столько времени требуется для официальной регистрации сделки в Росреестре. Когда готово свидетельство о праве собственности и другие правоустанавливающие документы, можно делать прописку.

Налоги и вычеты у покупателя

Когда оформляется покупка квартиры на вторичном рынке, обе стороны обязаны уплатить госпошлины и сделать отчисления в налоговую. Сейчас эти правила более лояльны и многие покупатели вправе вернуть до 13% налогового вычета от цены на жилье как компенсацию затрат. Что для этого нужно:

Написать заявление в налоговую по месту жительства или зарегистрироваться на официальном сайте госоргана, получить и заполнить декларацию 3-НДФЛ.

Приложить к заявлению всю имеющуюся документацию по договору, в том числе декларацию о доходах за прошлый год, квитанции об уплате госпошлин в процессе заключения сделки.

Отправить заявление и дождаться ответа.

“Учитывайте, что претендовать на вычет могут только те резиденты РФ, которые официально трудоустроены и заключили сделку на сумму не более 2 млн. рублей”.

Бывший владелец также обязан заплатить налог с продажи жилплощади (13%), поскольку это рассматривается как получение прибыли. Не делать отчисления в государственную казну или снизить их размер можно только в двух случаях: если продавец более трех лет был собственником жилья или он продает его по той же цене, что и купил, то есть прибыль отсутствует.

Возможные риски для покупателя и продавца

Любая сделка, базирующаяся на крупной сумме денег, является рискованной для обеих сторон. Чтобы не стать жертвой мошенников, нужно хорошо ориентироваться в сфере купли-продажи недвижимого имущества или консультироваться с юристом. Основные ситуации, которые могут привести к непредвиденной потери права собственности:

Покупка по доверенности. Если хозяин жилища не может лично присутствовать на сделке, он вправе оформить доверенность. Достоверность документа нужно обязательно проверять через уполномоченные госорганы.

Подозрительные предыдущие сделки с квартирой-вторичкой. Обычно такое жилье приобретается физическими лицами, но если в прошлом она принадлежала юрлицам или даже государственным организациям, это должно насторожить.

Собственность недавно получена по наследству. По закону, спустя полгода другие наследники могут претендовать на жилплощадь. Если таковые находятся, договор купли-продажи признают недействительным. Избежать значительных финансовых потерь в данном случае поможет только страховка.

Приобретаемое жилье было оформлено по материнскому капиталу. Такие жилые объекты записываются на каждого члена семьи в равных частях и для их реализации требуется предоставить детям альтернативный вариант с той же величиной доли. Если какие-либо условия нарушены, сделку признают недействительной.

Покупка жилплощади с обременениями. Сюда входят квартиры под залогом и находящиеся в ипотеке. Также мошенники нередко продают недвижимое имущество, в котором прописаны осужденные, отбывающие наказание или военные, которые находятся на службе в отдаленных регионах.

“В случае возникновения любой из перечисленных ситуаций, покупателю грозит длительное судебное разбирательство и отстрочка покупки желаемой квартиры на неопределенный срок”.

Объявления о продажи квартир на SOB.RU — это возможность минимизировать риски, связанные с приобретением нового жилья. К размещению на SOB допускаются только проверенные продавцы, а большой выбор выгодных предложений позволит вам быстро найти оптимальный вариант без посредников или через риэлтерское агентство.

Необходимая страховка покупки квартиры

Для того, чтобы приобретение собственных квадратных метров не принесло неприятных сюрпризов, существует так называемое титульное страхование. Сейчас оно является обязательным при оформлении ипотечного кредитования, например. Такая страховка позволяет исключить или максимально минимизировать риски, связанные с непредвиденной потерей лицензии на права собственности по различным обстоятельствам. В случае, если перешедшие права собственничества окажутся недействительными, страховая компания в полном размере возместит ваши расходы.

Ссылка на основную публикацию